Die Verletzung der in einem Gewerberaummietvertrag vereinbarten Konkurrenzschutzklausel durch den Vermieter stellt einen Mangel der Mietsache gem. § 536 Abs. 1 BGB dar, der zur Minderung der Miete führen kann
Sachverhalt
Vermieter und Mieter hatten in einem Gewerberaummietvertrag eine Konkurrenzschutzklausel vereinbart, wonach außer dem Mieter als Facharzt im Bereich Orthopädie, Chirotheraphie und Traumatologie kein weiterer Arzt mit diesen Fachgebieten im Mietobjekt seine Praxis betreiben durfte. In der Folge schloss der Vermieter einen weiteren Mietvertrag über Räumlichkeiten in dem Objekt zum Betrieb einer Arztpraxis mit der Fachpraxis Chirurgie/Unfallchirurgie. Der Erstmieter verlangte Beseitigung der Konkurrenzsituation sowie Unterlassung der Vermietung und machte eine Mietminderung geltend. Ferner kündigte er an, Schadenersatz für den durch die Konkurrenz entgangenen Gewinn geltend zu machen.
Das Landgericht hat der Klage stattgegeben. Auf die Berufung des Vermieters hin hat das Oberlandesgericht das landgerichtliche Urteil teilweise abgeändert und dem Mieter einen Anspruch auf Minderung nicht zuerkannt. Hiergegen wendete sich der Mieter mit der Revision zum Bundesgerichtshof.
Hintergrund
Die Minderung der Miete im Mietverhältnis ist in § 536 BGB geregelt. Nach dieser Vorschrift muss:
- ein Mangel an der Mietsache vorliegen,
- der die Tauglichkeit zum vertragsgemäßen Gebrauch mindert und
- der nicht nur unerheblich ist.
Der Mangelbegriff ist dabei nicht objektiver, sondern subjektiver Natur. Das bedeutet, ob ein Mangel vorliegt oder nicht, richtet sich regelmäßig nach den Vereinbarungen zwischen den Mietvertragsparteien.
Die Entscheidung des Bundesgerichtshofes
Die Revision des Mieters hatte Erfolg. Der Bundesgerichtshof führte aus, dass die Verletzung einer Konkurrenzschutzklausel einen Mangel im Sinne des § 536 Abs. 1 BGB darstellt. Durch eine dementsprechende Vereinbarung soll für den Mieter sichergestellt werden, dass er sein Geschäft ohne Behinderung durch einen anderen ausführen kann. Die durch eine Zweitvermietung ausgelöste Konkurrenz sei auch grundsätzlich dazu geeignet, die Tauglichkeit der Mietsache zum vertragsgemäßen Gebrauch erheblich zu mindern. Hierzu habe allerdings das Berufungsgericht – nach seiner Rechtsauffassung folgerichtig – keine Feststellungen getroffen, weshalb der Bundesgerichtshof den Rechtsstreit zur weiteren Feststellung zurückverwies.
Anmerkung
Die Entscheidung des Bundesgerichtshofes beseitigt eine sich seit Längerem stellende Frage. Es kann nunmehr davon ausgegangen werden, dass die Verletzung einer Konkurrenzschutzklausel dem Grunde nach zur Minderung berechtigt. Es stellt sich gleichwohl die Frage, wie die Höhe der Minderung festgestellt werden soll. Hier gibt der Bundesgerichtshof in seiner Entscheidung den Anhaltspunkt, dass zu prüfen ist, „[…] in welchem Umfang das Äquivalenzverhältnis zwischen Leistung und Gegenleistung durch das Bestehen der Konkurrenzsituation gestört ist […]“. Es könnte somit im Ergebnis darum gehen, in welchem Umfang sich die Behinderung durch den Konkurrenten ausdrückt. Hier werden im Zweifel die Betriebswirtschaftler gefragt sein, da die Behinderung von der (verringerten) Anzahl der Kunden und dem (verringerten) Umsatz abhängig sein wird.