Sachverhalt
Im Oktober 2007 beschlossen die Wohnungseigentümer die Freilegung der Kelleraußenwand sowie die Anbringung einer Sperrschicht und einer Wärmedämmung für voraussichtlich 4.000,00 EUR. Im Zuge der Ausführung der Arbeiten erteilte der Verwalter Aufträge zur Durchführung weiterer Arbeiten und zahlte zunächst aus eigenen Mitteln Geldbeträge von über 4.000,00 EUR. Sodann verlangte er Erstattung von der Gemeinschaft.
Das Amtsgericht gab der Klage des Verwalters statt. Auf die daraufhin erhobene Berufung änderte das Landgericht das Urteil des Amtsgerichts ab und wies die Klage ab. Hiergegen wendete sich der Verwalter mit der Revision zum Bundesgerichtshof.
Die Entscheidung
Die Revision hatte keinen Erfolg. Der Bundesgerichtshof führte aus, dass der Verwalter nicht zur Vergabe weiterer Aufträge berechtigt war, zumal ein Beschluss mit einer Kostenobergrenze vorlag. Voraussetzung für einen Erstattungsanspruch des Verwalters sei grundsätzlich ein Beschluss der Eigentümergemeinschaft. Dies gelte erst Recht, wenn dem Verwalter bereits ein Beschluss bekannt ist, nach welchem eine Kostenobergrenze angegeben ist. Geht ein Verwalter über diese Kostengrenze hinaus, handelt er auftragswidrig, so dass ihm kein Aufwendungsersatzanspruch zustehe.
Eine Ausnahme von dem Erfordernis eines vorherigen Beschlusses gäbe es nur dann, wenn eine sogenannte Notgeschäftsführung vorliege. Davon ist allerdings nur dann auszugehen, wenn seitens des Verwalters eine ordnungsgemäße Entscheidung der Eigentümergemeinschaft nicht rechtzeitig eingeholt werden konnte. Hierfür lägen keine Anzeichen vor.
Fazit
Die Entscheidung des Bundesgerichtshofs verdeutlicht, warum ein Verwalter sein Handeln unbedingt jederzeit und im Voraus durch einen Beschluss legitimieren sollte. Denn im vorliegenden Fall erhielt der Verwalter keinen Aufwendungsersatz, obwohl objektiv der Eigentümergemeinschaft Vorteile zugeflossen sind.