Der einer im Sondereigentum stehenden Wohnung vorgelagerte Balkon ist auch ohne ausdrückliche Bestimmung in der Teilungserklärung Bestandteil des Sondereigentums.
Sachverhalt
Ein Grundstück war in zwei Miteigentumsanteile aufgeteilt worden. Den jeweiligen Miteigentumsanteilen war das Sondereigentum im Aufteilungsplan mit den Ziffern 1 und 2 gekennzeichneten Räumen zugeordnet worden. In der Gemeinschaftsordnung wurde sodann bestimmt, dass an dem Balkon, der der Wohnung Nr. 1 vorgelagert ist, ein Sondernutzungsrecht zu Gunsten der Wohnung Nr. 1 bestellt wird. Der Balkon war sowohl über die Wohnung als auch über den Garten zugänglich. Das Grundbuch weigerte sich, das Sondernutzungsrecht am Balkon einzutragen, da es sich bei dem Balkon um Sondereigentum handele. Hiergegen erhoben die Miteigentümer Beschwerde.
Hintergrund
Gemäß § 5 Abs. 1 sind Gegenstand des Sondereigentums die gemäß § 3 Abs. 1 bestimmten Räume sowie die zu diesen Räumen gehörenden Bestandteile des Gebäudes.
Es entspricht allgemeiner Auffassung, dass Balkone Räume sind, die zum Sondereigentum erklärt werden können. Strittig ist jedoch, was gilt, wenn eine Bestimmung in der Teilungserklärung unterbleibt.
Insoweit wird vertreten, dass es sich dann um Gemeinschaftseigentum handelt, da eine Zuordnung zum Sondereigentum gerade nicht erfolgt ist. Nach anderer Auffassung stellen vorgelagerte Balkone dann zwingend Sondereigentum dar, da sie bei natürlicher Betrachtungsweise zur Wohnung gehören.
An Sondereigentum können Sondernutzungsrechte nicht bestellt werden.
Die Entscheidung des OLG
Das OLG München schloss sich der letztgenannten Auffassung an. Nach seinem Dafürhalten gehören vorgelagerte Balkone zwingend zum Sondereigentum. Ein solcher sei ein wesentlicher Bestandteil der Wohnung, über die er betreten werden kann. Es entspreche aufgrund der baulichen Gegebenheiten lebensnaher Betrachtung, dass der Balkon nur durch den Sondereigentümer der Wohnung zur Nutzung dienen könne.
Anmerkungen
Die Entscheidung des OLG München betrifft ein durchaus wichtiges Streitthema. Denn wenn man der Auffassung folgt, dass aus der Bestellung eines Sondernutzungsrechts nicht zwangsläufig auch eine Kostentragungspflicht folgt, so macht es durchaus einen Unterschied, ob man für einen vorgelagerten Balkon ein Sondernutzungsrecht oder Sondereigentum annimmt. Für ersteres wäre dann die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer für die Kosten zuständig, während die Kostentragungspflicht bei Sondereigentum grundsätzlich den Eigentümer trifft.