Das Jahr 2012 bringt für Hauseigentümer eine Reihe von Veränderungen und Neuregelungen mit sich. Wir möchten Sie daher über die wichtigsten Änderungen informieren und zugleich einen Ausblick auf anstehende Gesetzesvorhaben geben.
Gerne stehen Ihnen unsere auf das Immobilienrecht spezialisierten Rechtsanwälte beratend zur Seite.
Auswirkungen des Steuervereinfachungsgesetzes 2011
Durch das Steuervereinfachungsgesetz 2011 sind die Regelungen zur verbilligten Vermietung von Wohnraum überarbeitet worden.
Seit dem 01. Januar 2012 ist die Totalüberschussprognose, die gegenüber dem Finanzamt vorzunehmen war weggefallen, dadurch kann es für viele Vermieter zu einer Vereinfachung kommen.
Vermieter, die weniger als 66 % der ortsüblichen Vergleichsmiete verlangen, müssen damit rechnen, dass das Finanzamt Werbungskosten (z.B.: Abschreibungen, Verwaltungskosten, Grundsteuer), die im Zusammenhang mit den Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung stehen, nur noch anteilig anerkennt. Es ist dabei unerheblich oder der Mieter Dritter oder Angehöriger ist.
Haben Vermieter in den letzten Jahren ihrer laufenden Mietverhältnisse keine Mieterhöhungen geltend gemacht, kann es sich lohnen die verlangten Mieten mit den ortsüblichen Mieten zu vergleichen.
Für Vermieter bei denen die Mieten zwischen 56 % und 66 % ortsüblichen Marktmieten liegen und die eine positive Überschussprognose vorweisen können, kann es steuerrechtlich von Vorteil sein, eine Mieterhöhung durchzuführen, dies ist besonders in den Fällen zu überlegen, in denen die ortsübliche Miete stark angestiegen ist.
Änderung der Grunderwerbssteuer (Stand 01.01.2012)
Die Höhe der Grunderwerbssteuer legen die einzelnen Bundesländer fest. Aufgrund der angespannten Haushaltslage vieler Länder, ist mit weiteren Erhöhungen zu rechnen.
Zudem sollen künftig sämtliche Immobilientransaktionen von den Notaren elektronisch an die Finanzbehörden übermittelt werden, um den Steuervollzug effektiver zu gestalten.
Für die einzelnen Bundesländer ergeben sich für das Jahr 2012 folgende Steuersätze:
Baden-Württemberg 5,0 %; Bayern 3,5 %; Berlin 4,5 % (ab 1. April 2012 5,0 %); Brandenburg 5,0 %; Bremen 4,5 %; Hamburg 4,5 %; Hessen 3,5 %; Mecklenburg-Vorpommern 3,5 % (ab 1. Juli 2012 5,0 %); Niedersachsen 4,5 %, Nordrhein-Westfalen 5,0 %; Rheinland-Pfalz 5,0; Saarland 4,0 %; Sachsen 3,5 %; Sachsen-Anhalt 4,5 %; Schleswig-Holstein 5,0 %; Thüringen 5,0 %.
Reduzierung der Einspeisevergütung für Solarstrom
Für private Eigentümer, die mit Beginn diesen Jahres ihren durch Photovoltaikanlagen produzierten Strom in das öffentliche Stromnetz einspeisen, erhalten für kleinere Dachanlagen mit einer Leistung von bis zu 30kW 24,43 Cent je Kilowattstunde. Damit sinkt die Vergütung im Vergleich zu Anlagen die 2011 ihren Betrieb aufgenommen haben um 15 %.
Für das Jahr 2012 ist zudem eine weitere Reduzierung der Vergütung geplant, über die genaue Höhe ist noch nicht abschließend entschieden worden, da dies von der Anzahl der neu installierten Solaranlagen abhängig gemacht wird.
Immobilienbewertung
Als Reaktion auf ein Urteil des Bundesfinanzhofes (Urteil vom 25.08.2010 Az.: II R 42/09) ist eine Gesetzesänderung vorgenommen worden. Für Bewertungsstichtage seit dem 14.12.2011 ist es nunmehr möglich, für die Bewertung eines bebauten Grundstückes bei dem der notwendige Bodenrichtwert durch den zuständigen kommunalen Gutachterausschuss nicht ermittelt worden ist, auf den Bodenwert vergleichbarer Grundstücke abzustellen.
Dies gilt für die Erbschafts-, Schenkungs- und Grunderwerbssteuer.
Förderprogramme der Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW)
Die KfW hat einige Änderungen an den wohnwirtschaftlichen Förderprogrammen vorgenommen.
- Das Programm „Wohnraum modernisieren“ ist zum Jahresende 2011 ausgelaufen. Das Programm betraf die Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahmen für Wohnraum.
- Das Programm „Altersgerecht umbauen“ wird ab dem 01.01.2012 mit Mitteln der KfW finanziert. Die Zinssubventionierung wird jedoch reduziert, dies hat zur Folge, dass die Zinssätze spürbar ansteigen. Seit 01.01.2012 ist die Zuschussvariante vollständig weggefallen.
- Für das KfW-Wohnungseigentumsprogramm ist seit dem 01.01.2012 der maximale Finanzierungsanteil in Höhe von 30 % der Herstellungskosten weggefallen und Förderhöchstbetrag ist auf 50.000 EUR reduziert worden.
- Das Programm „Energetische Stadtsanierung“ ist ein neues Förderprogramm, das seit dem 01.01.2012 gilt. Im Rahmen dieses Programms vergibt die KfW Zuschüsse für die Erarbeitung integrierter Quartierkonzepte für energetische Sanierungsmaßnahmen. Zuschussfähig ist auch ein sogenannter Sanierungsmanager, der die Planung und die Realisierung der Maßnahmen begleitet und koordiniert.
Wichtige Gesetzesvorhaben 2012
Für das Jahr 2012 sind einige wichtige Neuregelungen geplant. Besondere Bedeutung kommt hierbei der geplanten Mietrechtsreform und der Energiesparverordnung (EnEV) zu.
Mietrechtsreform 2011/2012
Mit dem vorgelegten Entwurf vom 25. Oktober 2011 beabsichtigt die Bundesregierung das Mietrecht für die Herausforderungen der kommenden Jahre bereit zu machen. Zum einen soll die energetische Modernisierung von Wohnungseigentum neu geregelt und zum anderen soll nunmehr dem sogenannten Mietnomadentum ein wirksamer Riegel vorgeschoben werden.
Insbesondere die geplanten Änderungen zu dem Problem des Mietnomadentums zeigen, dass dieses besondere Ärgernis endlich mit dem notwendigen Ernst einer für die Vermieter vernünftigen Lösung zugeführt werden soll.
Die neu geplante Hinterlegungsregelung ebenso wie die Änderungen in der Vollstreckung lassen erkennen, dass den Mietnomaden der Wind aus den Segeln genommen werden muss.
Insofern ist der Entwurf ein Schritt in die richtige Richtung, es bleibt nun abzuwarten, ob er nach den Beratungen, die gesetzten Ziele erreichen kann.
Energieeinsparverordnung 2012 (EnEV)
Aufgrund einer EU-Gebäuderichtlinie aus dem Jahr 2010, ist Deutschland bis Juli 2012 verpflichtet bestimmte Vorgaben verbindlich umzusetzen.Vermieter werden voraussichtlich an zwei Punkten durch die neue Verordnung betroffen.
Die Richtlinie sieht eine Verschärfung der Aushangspflicht für Energieausweise vor. Bei Gebäuden, die auf mehr als 500 m² Gesamtnutzfläche einen starken Publikumsverkehr aufweisen, soll der Aushang des Energieausweises Pflicht werden.
Bei Verkaufs- und Vermietungsanzeigen, die in kommerziellen Medien geschaltet werden, soll zukünftig ein Hinweis auf die Gesamtenergieeffizienz des Gebäudes enthalten sein. Die genaue Ausgestaltung ist hierbei noch nicht abschließend geklärt.
Aufgrund des formulierten Energiekonzeptes der Bundesregierung ist es denkbar, dass noch weitere Änderungen im Bereich der energetischen Anforderungen für Gebäude, kommen werden.