In die Jahresabrechnung sind auch unberechtigt getätigte Ausgaben einzustellen. Maßgeblich für die Umlegung eines Schadenersatzanspruches ist der jeweilige Verteilungsschlüssel. Steht ein Schadenersatzanspruch gegen einen Wohnungseigentümer in Rede, rechtfertigt dies nur dann eine von dem einschlägigen Umlageschlüssel abweichende Kostenverteilung, wenn der Anspruch tituliert ist oder sonst feststeht.
Sachverhalt
In der Gemeinschaftsordnung einer Wohnungseigentümergemeinschaft war vereinbart, dass jeder Wohnungseigentümer die Kosten der Instandsetzung der Fenster im Bereich seiner Wohnung selbst zu tragen hat. Der Verwalter beauftragte ohne vorherigen Beschluss der Wohnungseigentümer im Namen der Gemeinschaft die Reparatur einer Außenglasscheibe im Bereich einer einzelnen Wohnung, darüber hinaus die Errichtung von Trennwänden im Keller und die Reinigung der Fassade. Die insoweit angefallenen Kosten beglich er aus dem Gemeinschaftsvermögen. In der Jahresabrechnung stellte er die Kosten als Ausgaben in die Gesamtabrechnung ein. In den Einzelabrechnungen wurden die Kosten nach Miteigentumsanteilen verteilt.
Der Beschluss über die Jahresabrechnung wurde daraufhin angefochten. Das Amtsgericht gab der Anfechtungsklage statt. Das Landgericht hob die Entscheidung des Amtsgerichts auf, ließ jedoch die Revision zu.
Hintergrund
Bauliche Maßnahmen, wie den Austausch eines Außenfensters, das Einziehen von Zwischenwänden im Keller oder die Reinigung der Fassade darf der Verwalter nur dann beauftragen, wenn er hierzu entweder durch Vereinbarung (Teilungserklärung) oder Beschluss der Eigentümer ermächtigt ist.
Auch wenn der Verwalter unberechtigt Kosten auslöst, so hat er diese in der Jahresabrechnung aufzuführen. Denn die Jahresabrechnung dient der Information der Wohnungseigentümer über die tatsächlichen Zahlungsflüsse.
In die Jahreseinzelabrechnung ist eine derartige unberechtigte Ausgabe nach dem jeweils geltenden Kostenteilungsschlüssel einzustellen. Insoweit war für den Austausch des Außenfensters in der hiesigen Teilungserklärung die Kostentragung durch einen Wohnungseigentümer allein vereinbart.
Die Entscheidung des BGH
Die Revision hatte nur hinsichtlich der Einstellung der Kosten für den Austausch des Außenfensters Erfolg. Insoweit wies der Bundesgerichtshof darauf hin, dass in der Teilungserklärung die Kostentragungspflicht für einen Wohnungseigentümer und nicht eine Umlage nach Miteigentumsanteilen vereinbart war. Damit erfolgte die Einstellung in den Einzelabrechnungen in Höhe des jeweiligen Miteigentumsanteils zu Unrecht.
Wegen der beiden anderen baulichen Maßnahmen sei hingegen auf den allgemeinen Kostenverteilungsschlüssel zurückzugreifen und die Einbuchung ordnungsgemäß erfolgt.
Anmerkungen
Ohne dass es in rechtlicher Hinsicht hierauf ankam, führte der Bundesgerichtshof in seiner Entscheidung weiterhin aus, dass eine Abweichung von einem vereinbarten oder gesetzlich geregelten Kostenverteilungsschlüssel dann möglich sei, wenn ein (Schadens) Ersatzanspruch gegen einen Wohnungseigentümer geltend gemacht wird und dieser Anspruch entweder anerkannt oder tituliert sei.
Vor diesem Hintergrund erlangt die Entscheidung des Bundesgerichtshofes plötzlich besondere Bedeutung. Denn dieser Gesichtspunkt, den der Bundesgerichtshof nunmehr anspricht, ist neu. In praktischer Hinsicht heißt dies, dass eine Einstellung in die Einzelabrechnung eines Wohnungseigentümers auch dann möglich gewesen wäre, wenn die Umlage der Instandhaltungskosten für die Fenster nach Miteigentumsanteilen vereinbart, die Außenfensterscheibe jedoch durch einen Wohnungseigentümer zerstört und der Wohnungseigentümer seine Kostentragungspflicht anerkannt hätte oder dieser zur Kostentragung verurteilt worden wäre.
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