Die Nutzung eines in der Teilungserklärung als Teileigentum und Hobbyraum ausgewiesenen Raumes zu Wohnzwecken ist unzulässig
Sachverhalt
Gegenstand des Streites ist ein Raum im Keller einer Wohnungseigentumsanlage. Dieser Raum ist in der Teilungserklärung als Teileigentum bezeichnet. Die Gemeinschaftsordnung schränkt die zulässige Nutzung weiter ein und erlaubt nur einen Gebrauch als „Hobbyraum“. Der Eigentümer des Teileigentums lässt in dem streitgegenständlichen Raum mit einer behördlichen Sondergenehmigung seine Kinder übernachten.
Die Wohnungseigentümergemeinschaft ist hiermit nicht einverstanden und verlangt vom Wohnungseigentümer Unterlassung. Nachdem dieser der Aufforderung nicht folgt, erheben sie Klage vor dem Amtsgericht. Sowohl das Amtsgericht als auch das Landgericht haben der Klage stattgegeben. Hiergegen wendet sich der Eigentümer mit der Revision zum Bundesgerichtshof.
Hintergrund
§ 1 Abs. 3 WEG bestimmt, dass es sich bei Teileigentum um Sondereigentum handelt, das nicht zu Wohnzwecken dient. Diese Definition des Begriffes Teileigentum dient nicht lediglich der Beschreibung oder Abgrenzung, sondern regelt auch den zulässigen Zweck der Nutzung.
Gemäß § 14 Nr. 1 WEG darf der Sondereigentümer von seinem Sondereigentum nur in solcher Weise Gebrauch machen, dass dadurch keinem der anderen Wohnungseigentümer über das bei einem geordneten Zusammenleben unvermeintliche Maß hinaus ein Nachteil erwächst. Der zulässige Gebrauch des Sondereigentums kann dabei gemäß § 15 Abs. 1 durch Vereinbarung geregelt werden. Bestimmungen in Teilungserklärungen stellen eine Vereinbarung im Sinne des § 15 Abs. 1 WEG dar.
Die Entscheidung des BGH
Der Bundesgerichtshof wies die Revision zurück. Er vertrat die Auffassung, dass die Nutzung des in der Teilungserklärung als Teileigentum und in der Gemeinschaftsordnung als Hobbyraum ausgewiesenen Raumes zu Wohnzwecken unzulässig ist. Durch die vorbezeichneten Regelungen sei der Zweck des Raumes definiert worden. Die Nutzung zu Wohnzwecken stelle daher einen Verstoß gegen die Regelungen innerhalb der Gemeinschaft dar.
Die behördliche Genehmigung der Nutzung zu Wohnzwecken sei im Verhältnis der Wohnungseigentümer untereinander bedeutungslos.
Anmerkungen
Es ist ein häufig anzutreffendes Phänomen, dass Hobbyräume als quasi weiterer Wohnraum betrachtet werden. Mit der Entscheidung des Bundesgerichtshofes, die durch eine weitere Entscheidung des Oberlandesgerichts Frankfurt vom 27.07.2011 ihre Fortsetzung erfahren hat, wird diesem Irrtum entgegengetreten. Hobbyräume sind hiernach allenfalls als Partyraum, Sportraum für private Zwecke oder auch als Werkraum für private Zwecke nutzbar. Ebenso kann man bei einer typisierenden Betrachtung davon ausgehen, dass auch eine Nutzung als Abstellraum zulässig ist. Eine Nutzung als Wohnraum scheidet jedoch aus.
Hieran kann, wie es der Bundesgerichtshof richtig festgestellt hat, auch eine behördliche Genehmigung nichts ändern. Denn durch die Ordnungsbehörden kann lediglich geprüft werden, ob ein Verstoß gegen öffentlich-rechtliche Vorschriften vorliegt. Die Ordnungsbehörden können jedoch nicht in vertragliche Vereinbarungen zwischen den Wohnungseigentümern eingreifen.